0

Как выгоднее досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки можно произвести двумя способами. О том, что выгоднее – сократить срок кредита или размеры платежей, поговорим в статье. Также рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов, возможные сложности при досрочном погашении долга.

Правомерность досрочного погашения ипотеки

В Гражданском Кодексе РФ есть статья, согласно которой заемщик имеет право досрочно вернуть долг, который был взят для личных нужд, но не на осуществление предпринимательской деятельности. При этом заемщик обязан уведомить кредитора о желании вернуть всю сумму либо ее часть досрочно не менее чем за 30 дней до внесения платежа.

Также в статье отмечено, что договором займа может быть указан и более короткий срок. По факту иногда оказывается, что в кредитном банковском договоре ограничен размер суммы, позволяющей досрочно погасить ипотеку. Могут присутствовать и иные ограничения.

Перед тем как погашать ипотечный кредит досрочно, посмотрите договор и уточните:

• После внесения какой общей суммы возможно досрочное погашение.
• Прописаны ли размеры вносимого платежа.
• Нужно ли уведомлять банк о внесении досрочного платежа.
• Есть ли информация о том, что внесение платежей допустимо строго в определенное число каждого месяца. Бывает так, что вносить любые платежи по кредиту можно лишь в конкретные сроки.
• Начисляется ли комиссия за внесение средств.
• В каком отделении можно внести средства досрочно – в том, где оформлялся кредит либо в любом.

Обратите внимание, что даже если досрочные платежи можно вносить в любой день, обязательная сумма должна быть положена на счет в оговоренный день. В противном случае начнут насчитывать штрафные проценты. Ознакомившись с договором, отправляйтесь в банк и пишите при необходимости заявление с просьбой пересмотреть срок кредита или сумму платежей.

Способы досрочного погашения

Погасить ипотеку досрочно можно двумя способами. Либо путем сокращения срока кредита, либо уменьшением суммы ежемесячных платежей. Предпочтительнее сокращать общий срок кредитования, но не все банки это приветствуют.

Необходимо принимать во внимание и тип платежа. Аннуитетный (во многих банках он предлагается «по умолчанию») подразумевает при внесении первых платежей погашение в основном процентов. Они насчитываются на общую сумму долга, поэтому выгоднее уменьшать ее на ранних сроках. На заключительной стадии, когда почти все проценты уже выплачены, досрочное погашение особой выгоды не несет.

Уменьшение общего срока ипотеки

Подходит для тех, кто имеет постоянный стабильный высокий доход. Ведь нужно вносить крупную сумму ежемесячно. Или же тем, кто уже погасил большую часть ипотеки – для них уменьшение тела кредита никаких преимуществ не несет, кроме как сокращение срока выплат.

Уменьшение суммы платежа

Подходит тем, у кого возникли трудности с ежемесячным внесением платежей. Если человек понимает, что ежемесячно вносить фиксированную крупную сумму ему сложно, он может уплатить часть досрочно. При этом попросить сотрудников банка пересчитать сумму следующих платежей в меньшую сторону. Способ подходит и тем, кто не имеет уверенности в стабильности своих доходов.

Наглядные преимущества

Чтобы было понятнее, можно рассмотреть примерную ситуацию.  Например, оформлена ипотека на сумму 1 млн. рублей под 12% на срок 15 лет. Сумма ежемесячного платежа, как видно из скриншота, составит 11 618 рублей. За 15 лет общая сумма выплаченных денег достигнет 2 091 240 рублей. То есть переплата составит более 100%!

Поскольку на ранних стадиях при аннуитетных платежах погашается не тело кредита, а проценты, выгодно вносить досрочные платежи. Эти деньги пойдут именно на уменьшение тела кредита, а, значит, будут начислены в итоге меньшие проценты на остаток.

Как видно из графика платежей, при ежемесячном внесении установленной суммы долг станет меньше всего на 27 тысяч. Если же их положить досрочно в первый месяц, то можно сократить срок ипотеки на 12 месяцев и сэкономить 140 тысяч рублей.

Чтобы сэкономить повторно 140 тысяч и сократить срок кредита еще на год, нужно внести вторые 30 тысяч. Сокращение ипотеки на 3 года обойдется еще в 35 тысяч.

Получается, что, внеся на первых порах около 100 тысяч, можно сэкономить на процентах до 500 000. Так итоговая переплата по ипотеке составит 30-40% вместо изначальных 100% и выше. Не обязательно вносить по 30000. Можно переплачивать и по 10000 рублей, с каждым разом сокращая срок ипотеки на 4 месяца – в общем, вносить любую посильную сумму.

Возможные сложности

Банку невыгодно досрочное погашение кредита, ведь он получает меньшую прибыль. По этой причине заемщик может сталкиваться с определенными препятствиями. На них следует обращать внимание еще на стадии оформления ипотеки.

• Минимальная сумма досрочного погашения. Иногда внести досрочно часть средств невозможно до того момента, пока не будет достигнут определенный порог платежей.
• Штрафы или комиссии за досрочное погашение. Взимаются обычно за сопутствующие рассчетно-кассовые операции. Могут достигать внушительных размеров в некоторых случаях. Например, если изначально ипотека была оформлена в одном банке, но после кредит был перепродан другой организации. В этом случае комиссия может достигать и 3% от вносимой суммы.
• Необходимость подачи дополнительного заявления. Обычно банк следует известить заранее о намерении досрочного погашения. Даже если этот пункт не прописан в договоре ипотеки, лучше обратиться в отделение банка и уточнить дополнительно.

Средства на досрочное погашение

Если у вас есть большая сумма, которую вы планируете пустить на досрочное погашение, лучше сесть с сотрудником банка и рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Схемы расчетов и условия банков разнятся, поэтому самостоятельные подсчеты не всегда бывают верны.

Если же денег нет, а погасить ипотеку хочется скорее, можно рассмотреть следующие варианты:

1. Материнский капитал. Те, кто имеет право на получение материнского капитала, могут обратиться с банк с соответствующим сертификатом. Будет произведен перерасчет. Однако сократить срок ипотеки не удастся, только уменьшить сумму ежемесячных платежей.
2. Налоговый вычет доступен каждому гражданину РФ, но воспользоваться им можно один раз в жизни. При этом гражданин должен иметь доход, с которого официально платит налоги. По сути, вычет – это та сумма, которая была отчислена человеком в счет налогов. Те, кто работал неофициально, рассчитывать на вычет не могут. Размер вычета достигает 13%, но от суммы не более 2 млн. рублей.
3. Рефинансирование долга оправдано в том случае, если вы оформили ипотеку в одном банке, но можете получить кредит в другом на выгодных условиях. В этом случае второй банк выкупает у первого ваш кредит, после чего предоставляет его же на новых условиях.

Заключение

Досрочное погашение ипотеки выгодно в любом случае. Однако наиболее целесообразно вносить большие суммы первые 5 лет кредитования. Маленькие суммы переплат лучше пускать на сокращение срока ипотеки. А если можете сразу внести крупную сумму, просчитайте все нюансы с сотрудником банка.

Выбирая один из вариантов досрочного погашения, просите у сотрудника банка сообщить вам:

• Сколько месяцев осталось платить по кредиту при досрочном погашении и без него.
• Какова сумма ежемесячного платежа до досрочного погашения и после.
• Сколько составит итоговая переплата по кредиту при сокращении срока и уменьшении суммы платежей.

Сопоставив эти данные, вам проще будет сделать правильный выбор.