Как продать квартиру с обременением ипотекой
Во время финансового кризиса покупка квартиры с обременением ипотекой стала самым выгодным способом получить собственное жилье. Операция с недвижимостью пользуется особой популярностью у покупателей. Нет надобности длительное время искать сведения об имуществе, опасаться рыночного колебания цен или переживать об обесценивании накоплений. Заинтересован в продаже и кредитор. Банковские учреждения при оформлении ипотеки выдают денежные средства под залог недвижимости. Жилплощадь остается в залоге до момента полного погашения долгового обязательства. Если вы решились на ипотечный кредит, нужно все же учитывать и проблематичность последующей реализации имущества. Чтобы не столкнуться с подводными камнями кредитного договора, не потерять денежные средства или даже жилье, советуем тщательно изучить все особенности предстоящей процедуры.
Ограничения по ипотечной сделке

Если вы хотите продать жилье с обременением для начала нужно согласовать процедуру с банком.
Ипотека, по сути, представляет собой сделку приобретения жилой площади в кредит. Банковское учреждение выдает крупную сумму на длительный период. Возвращать заем нужно с процентами. Зачастую клиент имеет возможность выбрать этап и механизм погашения. В среднем срок действия кредитного договора составляет от десяти до тридцати лет.
Заемщик после подписания договора становится номинальным собственником квартиры или дома. Но в договоре есть напоминание, что на весь период действия ипотеки, на квартиру накладывается обременение. Попробуем разобраться с особенностью сделки.
Обременение возлагает имущественные ограничения владельцу недвижимости. Заемщик не может полноправно распоряжаться жильем на собственное усмотрение.
Недвижимость с обременением невозможно на законных основаниях:
- продать третьему лицу;
- провести операцию завещания;
- оформить дарственную (договор дарения);
- обменять на равноценное имущество или другое жилье с доплатой;
- сдать в аренду или пользование.
Для осуществления любой процедуры понадобится предварительное уведомление банка-кредитора. Только в таком случае нотариус сможет заверить сделку. Без нотариального подтверждения все операции по недвижимости с обременением считаются незаконными. Но если вы решите провести ремонт, перепланировку, прописаться или прописать других лиц в квартире с обременением, договор ипотеки в таком случае не помеха.
Если у вас возникли непредвиденные жизненные обстоятельства по истечении нескольких лет действия ипотечного договора, не стоит просто отказываться от оплаты последующих ипотечных платежей. Ведь за жилье с обременением уже оплачена существенная сума. Поэтому лучше реализовать недвижимость, чем разрывать договор с банком. Рассмотрим основные варианты проведения сделки.
Процедура продажи ипотечного жилья
В сделке купли-продажи принимает участие три стороны:
- реальный собственник жилья (банк-кредитор);
- продавец, который не погасил полностью долговые обязательства;
- покупатель, согласный купить жилье с обременением.

Есть несколько способов продажи недвижимости с обременением.
Продать жилую площадь можно несколькими способами:
- Заемщик имеет право переоформить договор. В таком случае потенциальный покупатель возвращает денежные средства, выплаченные первоначальным владельцем и заключает с банком новое соглашение о порядке выплаты оставшейся части обязательств.
- Единоразовая выплата всей суммы. Полная оплата проводится одновременно продавцу и банку. Кредитно-финансовое учреждение получает деньги в размере кредитной задолженности, а продавец — остаток невыплаченных средств по договору, а также разницу от рыночной стоимости квартиры и суммы ипотеки.
- Оплата частями. В дополнительном договоре покупатель обязуется в оговоренные сроки перевести денежные средства на открытый счет продавца. В свою очередь действующий заемщик должен погасить полученными деньгами задолженность по ипотеке и снять обременение с ипотечного жилья.
Независимо от выбранного варианта, все действия нужно заверить нотариально. Только после снятия обременения можно обратиться в бюро технической инвентаризации за техническим паспортом. Для подачи заявки на регистрацию права собственности в Росреестр дополнительно понадобится договор купли-продажи.
Положительные и отрицательные стороны сделки
Операции по отчуждению жилья с обременением имеют как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам сделки можно отнести:
- посреднические услуги банка, что снижает вероятность обмана мошенниками;
- если вы хотите купить жилье в залоге, можете рассчитывать на выгодную сделку. Как правило, владелец существенно снижает цену недвижимости.
Есть и отрицательные стороны сделки:
- Оформление сделки перекладывают все обязательства на нового заемщика. Покупатель не сможет полноправно распоряжаться имуществом.
- Если клиент не привлекал сторонние организации (к примеру, юридические компании) для проверки данных о квартире, банк мог утаить дополнительные обременения и ограничения.
- Кредитно-финансовое учреждение оставляет за собой право отказать в передаче прав на недвижимость. Зачастую такая ситуация происходит, если банк усомнится в платежеспособности или благонадежности клиента.
Особенности реализации ипотечного жилья
Рассмотрим нюансы продажи имущества по ипотеке. При передаче долговых обязательств отчуждение имущества происходит в виде смены заемщика. Сделка купли-продажи не регистрируется. Потенциальный покупатель должен учитывать, что жилье по-прежнему остается в залоге банка.
Действующий заемщик должен обратиться в банк с заявлением о продаже жилья. В ходатайстве нужно указать причину решения. Если банк согласится на сделку, квартиру или дом выставят на продажу. В обязательном порядке в условиях будет указано, что недвижимость находится в залоге. В назначенное время потенциальному покупателю и действующему заемщику нужно явиться в банк для составления соглашения.
Покупатель также может полностью погасить оставшуюся сумму задолженности. Крайне редко, но все же встречаются ситуации, когда потенциальный владелец оформляет кредит в другом банке для покупки жилье с обременением. Схема продажи достаточно сложная. Банк-кредитор редко пойдет на уступки в таком случае. Покупателю изначально нужно уладить все вопросы с новым кредитно-финансовым учреждением.
Как правило, оформляется потребительский кредит без залога. Клиент указывает цель выдачи денежных средств «На приобретение жилья». В условиях обязательно нужно указать, что недвижимость в результате переходит в залог. Кредит выдается под залог другой недвижимости с возможной заменой на купленную квартиру. Права банковских учреждений ущемлены в обеих случаях. Кроме того, стороны могут недополучить проценты по займу. Согласиться на такую сделку могут только небольшие учреждения.
Самый неприятный способ реализации собственности — это принудительная сделка. Банк-кредитор только в крайних случаях проводит процедуру. Причины могут быть разные. Заемщик утратил платежеспособность или отказывается погашать ипотеку. Недвижимость может подешеветь. Поэтому сделка становится невыгодной.
В таком случае банк использует свое право ипотекодержателя и выбирает потенциального владельца. Если вырученной суммы не хватит для покрытия долговых обязательств, нынешний заемщик должен добавить свои средства.
Желательно не доводить до такой ситуации. Банк может внести клиента в черный список.
Как проверить состояние ипотечного жилья: руководство для потенциального покупателя
Если вы намерены купить квартиру ли дом с обременением изначально нужно тщательно проверить все сведения. До подписания договора желательно воспользоваться услугами юридической конторы.

Если вы хотите приобрести залоговое имущество нужно узнать дополнительную информацию.
Особенно важно навести справки о жилье, которое сдали в эксплуатацию более десяти лет назад. Существует высокая вероятность других ограничений помимо ипотечного обременения. Устранить другие преграды зачастую довольно сложно. Поэтому желательно выяснить, не зафиксирована ли квартира или дом в сделках с недвижимостью:
- Выдано постановление суда об аресте. Существует запрет на отчуждение любого типа недвижимости. Иск подают органы следствия или коммунальные организации. Для аннулирования обременения понадобится погасить задолженность или решить вопрос в судебном порядке.
- Действующий договор аренды. Согласно законодательства арендная сделка не ограничивает процедуру купли-продажи. Но и тут есть свои условности. Вселиться в жилье можно только по завершению действия договора. Если текущий владелец или покупатель не согласны ждать, арендатору понадобится выплатить неустойку.
- Рентное соглашение. Если стороны договорились о пожизненной ренте, то, как правило, переход собственности может занять несколько десятилетий. Известны также случаи, когда получатели платежей (или любой другой оговоренной формы вознаграждения) пенсионного возраста переживали плательщиков ренты.
- Прописка третьих лиц. Тут могут возникнуть трудности. Ведь выписаться с квартиры можно только при личном обращении в компетентные органы. Часто возникают ситуации, когда третьи лица не хотят терять прописку. В таком случае понадобится обращаться в суд. Если же в квартире прописано недееспособное лицо, даже судебная инстанция не позволит принудительное снятие с регистрации.
Детальную информацию о текущем состоянии недвижимости можно узнать в Росреестре или компании, которая управляет домом. Если квартира «чистая», можно приступать к следующей стадии.
Продажа жилья с обременением отличается от обычной сделки только присутствием третьей стороны (банка-кредитора). На законодательном уровне существует запрет на реализацию имущества под арестом. Также не получится продать жилую площадь в аварийном помещении.