0

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Во время финансового кризиса покупка квартиры с обременением ипотекой стала самым выгодным способом получить собственное жилье. Операция с недвижимостью пользуется особой популярностью у покупателей. Нет надобности длительное время искать сведения об имуществе, опасаться рыночного колебания цен или переживать об обесценивании накоплений. Заинтересован в продаже и кредитор. Банковские учреждения при оформлении ипотеки выдают денежные средства под залог недвижимости. Жилплощадь остается в залоге до момента полного погашения долгового обязательства. Если вы решились на ипотечный кредит, нужно все же учитывать и проблематичность последующей реализации имущества. Чтобы не столкнуться с подводными камнями кредитного договора, не потерять денежные средства или даже жилье, советуем тщательно изучить все особенности предстоящей процедуры.

Ограничения по ипотечной сделке

Ипотека, по сути, представляет собой сделку приобретения жилой площади в кредит. Банковское учреждение выдает крупную сумму на длительный период. Возвращать заем нужно с процентами. Зачастую клиент имеет возможность выбрать этап и механизм погашения. В среднем срок действия кредитного договора составляет от десяти до тридцати лет.

Заемщик после подписания договора становится номинальным собственником квартиры или дома. Но в договоре есть напоминание, что на весь период действия ипотеки, на квартиру накладывается обременение. Попробуем разобраться с особенностью сделки.

Обременение возлагает имущественные ограничения  владельцу недвижимости. Заемщик не может полноправно распоряжаться жильем на собственное усмотрение.

Недвижимость с обременением невозможно на законных основаниях:

• продать третьему лицу;
• провести операцию завещания;
• оформить дарственную (договор дарения);
• обменять на равноценное имущество или другое жилье с доплатой;
• сдать в аренду или пользование.

Для осуществления любой процедуры понадобится предварительное уведомление банка-кредитора. Только в таком случае нотариус сможет заверить сделку. Без нотариального подтверждения все операции по недвижимости с обременением считаются незаконными. Но если вы решите провести ремонт, перепланировку, прописаться или прописать других лиц в квартире с обременением, договор ипотеки  в таком случае не помеха.

Если у вас возникли непредвиденные жизненные обстоятельства по истечении нескольких лет действия ипотечного договора, не стоит просто отказываться от оплаты последующих ипотечных платежей. Ведь за жилье с обременением уже оплачена существенная сума. Поэтому лучше реализовать недвижимость, чем разрывать договор с банком. Рассмотрим основные варианты проведения сделки.

Процедура продажи ипотечного жилья

В сделке купли-продажи принимает участие три стороны:

• реальный собственник жилья (банк-кредитор);
• продавец, который не погасил полностью долговые обязательства;
• покупатель, согласный купить жилье с обременением.

Продать жилую площадь можно несколькими способами:

1. Заемщик имеет право переоформить договор. В таком случае потенциальный покупатель возвращает денежные средства, выплаченные первоначальным владельцем и заключает с банком новое соглашение о порядке выплаты оставшейся части обязательств.
2. Единоразовая выплата всей суммы. Полная оплата проводится одновременно продавцу и банку. Кредитно-финансовое учреждение получает деньги в размере кредитной задолженности, а продавец — остаток невыплаченных средств по договору, а также разницу от рыночной стоимости квартиры и суммы ипотеки.
3. Оплата частями. В дополнительном договоре покупатель обязуется в оговоренные сроки перевести денежные средства на открытый счет продавца. В свою очередь действующий заемщик должен погасить полученными деньгами задолженность по ипотеке и снять обременение с ипотечного жилья.

Независимо от выбранного варианта, все действия нужно заверить нотариально. Только после снятия обременения можно обратиться в бюро технической инвентаризации за техническим паспортом. Для подачи заявки на регистрацию права собственности в Росреестр дополнительно понадобится договор купли-продажи.

Положительные и отрицательные стороны сделки

Операции по отчуждению жилья с обременением имеют как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам сделки можно отнести:

• посреднические услуги банка, что снижает вероятность обмана мошенниками;

• если вы хотите купить жилье в залоге, можете рассчитывать на выгодную сделку. Как правило, владелец существенно снижает цену недвижимости.

Есть и отрицательные стороны сделки:

1. Оформление сделки перекладывают все обязательства на нового заемщика. Покупатель не сможет полноправно распоряжаться имуществом.
2. Если клиент не привлекал сторонние организации (к примеру, юридические компании) для проверки данных о квартире, банк мог утаить дополнительные обременения и ограничения.
3. Кредитно-финансовое учреждение оставляет за собой право отказать в передаче прав на недвижимость. Зачастую такая ситуация происходит, если банк усомнится в платежеспособности или благонадежности клиента.

Особенности реализации ипотечного жилья

Рассмотрим нюансы продажи имущества по ипотеке. При передаче долговых обязательств отчуждение имущества происходит в виде смены заемщика. Сделка купли-продажи не регистрируется. Потенциальный покупатель должен учитывать, что жилье по-прежнему остается в залоге банка.

Действующий заемщик должен обратиться в банк с заявлением о продаже жилья. В ходатайстве нужно указать причину решения. Если банк согласится на сделку, квартиру или дом выставят на продажу. В обязательном порядке в условиях будет указано, что недвижимость находится в залоге. В назначенное время потенциальному покупателю и действующему заемщику нужно явиться в банк для составления соглашения.

Покупатель также может полностью погасить оставшуюся сумму задолженности. Крайне редко, но все же встречаются ситуации, когда потенциальный владелец оформляет кредит в другом банке для покупки жилье с обременением. Схема продажи достаточно сложная. Банк-кредитор редко пойдет на уступки в таком случае. Покупателю изначально нужно уладить все вопросы с новым кредитно-финансовым учреждением.

Как правило, оформляется потребительский кредит без залога. Клиент указывает цель выдачи денежных средств «На приобретение жилья». В условиях обязательно нужно указать, что недвижимость в результате переходит в залог. Кредит выдается под залог другой недвижимости с возможной заменой на купленную квартиру. Права банковских учреждений ущемлены в обеих случаях. Кроме того, стороны могут недополучить проценты по займу. Согласиться на такую сделку могут только небольшие учреждения.

Самый неприятный способ реализации собственности — это принудительная сделка. Банк-кредитор только в крайних случаях проводит процедуру. Причины могут быть разные. Заемщик утратил платежеспособность или отказывается погашать ипотеку. Недвижимость может подешеветь. Поэтому сделка становится невыгодной.

В таком случае банк использует свое право ипотекодержателя и выбирает потенциального владельца. Если вырученной суммы не хватит для покрытия долговых обязательств, нынешний заемщик должен добавить свои средства.

Желательно не доводить до такой ситуации. Банк может внести клиента в черный список.

Как проверить состояние ипотечного жилья: руководство для потенциального покупателя

Если вы намерены купить квартиру ли дом с обременением изначально нужно тщательно проверить все сведения. До подписания договора желательно воспользоваться услугами юридической конторы.

Особенно важно навести справки о жилье, которое сдали в эксплуатацию более десяти лет назад. Существует высокая вероятность других ограничений помимо ипотечного обременения. Устранить другие преграды зачастую довольно сложно. Поэтому желательно выяснить, не зафиксирована ли квартира или дом в сделках с недвижимостью:

1. Выдано постановление суда об аресте. Существует запрет на отчуждение любого типа недвижимости. Иск подают органы следствия или коммунальные организации. Для аннулирования обременения понадобится погасить задолженность или решить вопрос в судебном порядке.
2. Действующий договор аренды. Согласно законодательства арендная сделка не ограничивает процедуру купли-продажи. Но и тут есть свои условности. Вселиться в жилье можно только по завершению действия договора. Если текущий владелец или покупатель не согласны ждать, арендатору понадобится выплатить неустойку.
3. Рентное соглашение. Если стороны договорились о пожизненной ренте, то, как правило, переход собственности может занять несколько десятилетий. Известны также случаи, когда получатели платежей (или любой другой оговоренной формы вознаграждения) пенсионного возраста переживали плательщиков ренты.
4. Прописка третьих лиц. Тут могут возникнуть трудности. Ведь выписаться с квартиры можно только при личном обращении в компетентные органы. Часто возникают ситуации, когда третьи лица не хотят терять прописку. В таком случае понадобится обращаться в суд. Если же в квартире прописано недееспособное лицо, даже судебная инстанция не позволит принудительное снятие с регистрации.

Детальную информацию о текущем состоянии недвижимости можно узнать в Росреестре или компании, которая управляет домом. Если квартира «чистая», можно приступать к следующей стадии.

Продажа жилья с обременением отличается от обычной сделки только присутствием третьей стороны (банка-кредитора). На законодательном уровне существует запрет на реализацию имущества под арестом. Также не получится продать жилую площадь в аварийном помещении.