Рефинансирование ипотеки и право на налоговый вычет

Рефинансирование (иначе перекредитование) ипотеки – процедура переоформления предыдущего кредита для получения нового, более выгодного по условиям займа. Проводить перекредитование можно в том же банке, где была оформлена ипотека на жилье, либо в другом финансовом учреждении. Раньше после рефинансирования заемщик не получал имущественный налоговый вычет по проплаченным процентам ипотеки. После соответствующих изменений в Налоговом кодексе ситуация изменилось: заемщик вправе получить возврат по процентам после рефинансирования.

Рефинансирование: в чем суть?

Рефинансирование для получения более выгодных условий по ипотеке.

Рефинансирование – досрочное погашение старого кредита и последующее получение новой ипотеки.

Тем, кто купил жилье по ипотеке, а через некоторое время нашел банк, предоставляющий кредит на более выгодных условиях, можно провести рефинансирование ипотеки, другими словами сменить финансовое учреждение. К основным выгодам процедуры перекредитования относится продление срока кредита и более низкая процентная ставка.

Для проведения рефинансирования нужно вернуть средства предыдущему заемщику, затем извлечь квартиру из обременения и передать ее в качестве предмета залоговой стоимости новому финансовому учреждению. На практике процедура включает несколько этапов:

  1. заемщик, желающий провести рефинансирование, готовит документацию (стандартный пакет) для получения ипотеки;
  2. подготовленные документы заемщик предоставляет в выбранный банк;
  3. финансовое учреждение анализирует полученную документацию (на платежеспособность, возможность принять недвижимость, купленную по предыдущему кредиту, в качестве залога);
  4. банк-кредитор погашает долг заемщика в предыдущем банке;
  5. проводится оформление ипотеки в новом банке-кредиторе.

Процедуры перекредитования проводят не все финансовые учреждения. Некоторые банки при досрочном погашении ипотеки взимают штрафы. Иногда размеры штрафных санкций достигают таких сумм, что процедура перекредитования не окупается, утрачивает смысл. Кроме того, есть банки, изначально прописывающие запрет на получение кредита для рефинансирования в другом учреждении.

Есть ли смысл?

Если кредит проплачивался на протяжении 5 лет и дольше, проводить рефинансирование нецелесообразно, поскольку за это время наиболее активно погашались проценты. В последующие годы заемщик должен выплачивать только тело кредита с небольшой процентной ставкой. Аналогичная ситуация происходит, когда кредит проплачен более чем на 50 %.

Если по условиям новой ипотеки процентная ставка на 2–3 единицы ниже, то перекредитование принесет выгоду. Если же разница между ставками менее 2 %, то рефинансирование проводить не стоит, поскольку затраты и потери, связанные с перекредитованием, будут выше, чем денежная выгода от процедуры.

Перечень основных расходов на перекредитование:

  1. госпошлина, которая выплачивается при снятии залога с недвижимости и оформлении нового залога;
  2. услуги оценки недвижимости;
  3. нотариальные услуги;
  4. комиссия за перечисление денежных средств от нового заемщика к предыдущему кредитору;
  5. услуги по страховке.

Раньше к перечисленным потерям относился еще один пункт: налоговый вычет на проплаченные проценты после перекредитования не возвращался. Но после внесения соответствующих изменений в Налоговый кодекс вычет распространяется также на кредит, полученный для погашения взятого ранее жилищного займа.

Налоговый вычет

Вычет по ипотеке начисляется от стоимости имущества и от суммы проплаченных процентов. Получить денежный возврат от государства можно при наличии:

  1. договора купли-продажи недвижимости;
  2. кредитного договора;
  3. «белой зарплаты» (работодатель отчисляет 13 % с заработной платы в государственный бюджет);
  4. статуса резидента (граждане России, работающие по найму, а также иностранные граждане, получившие статус ввиду долгого проживания на территории России).

Предельная сумма для имущественного вычета от стоимости недвижимости составляет 2 млн. руб. То есть сумма возврата будет равна 13 % от стоимости недвижимости, но не более 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн.).

Расчет налогового вычета по уплаченным процентам.

Возврат налогового вычета по процентам осуществляется после их уплаты.

В случае покупки жилой недвижимости до января 2014 года помимо основного вычета на стоимость квартиры (2 млн. руб.) осуществляется налоговый вычет, сумма которого равна размеру фактически оплаченных процентов по ипотеке вместе с перекредитованием. То есть  максимальная сумма возврата подоходного налога составляет 260 тысяч рублей плюс 13 % от уплаченных по ипотеке процентов во все банки.

При приобретении квартиры позже января 2014 года кроме основного налогового вычета (2 млн. руб.) можно претендовать на возврат по выплаченным процентам в общей сумме 3 млн. руб. Эта сумма установлена как максимальная, независимо от того проводилось рефинансирование или нет. В таком случае предельная сумма возврата подоходного налога может составлять 260 тысяч рублей плюс 390 тысяч рублей.

После перекредитования заемщик имеет право претендовать на имущественный вычет по ипотечным процентам. Возврат по процентам, которые выплачивались второму банку, проводится только после окончания расчетов по первому банку.

Важные моменты:

  1. новый ипотечный договор должен содержать информацию о целевом назначении – рефинансировании ипотеки (если новый договор будет оформлен как обычный заем, вычет будет считаться использованным при первичном оформлении ипотеки);
  2. предмет ипотеки не должен меняться;
  3. финансовое учреждение, выдающее кредит, должно располагаться на территории России.

Перекредитование не вызывает особых сложностей. Изменяется только количество документов, которые нужно подать в налоговую инспекцию. В пакет документации должны обязательно входить кредитный договор с первым банком и договор о перекредитовании со вторым банком. Это требуется для того, чтобы отследить изменения расходов.

Где и когда получить?

Налоговый вычет после процедуры перекредитования ипотеки можно получить как в налоговой инспекции, так и у работодателя. При этом рациональнее подавать документы в конце года в налоговые органы, а возврат получать общей суммой на личный счет. Для получения возврата в соответствующие органы нужно подать:

  1. декларацию 3-НДФЛ;
  2. паспорт;
  3. заявление о возврате НДФЛ;
  4. справку 2-НДФЛ;
  5. ипотечный договор;
  6. квитанцию об оплате кредита (выписку по счету из банка);
  7. данные из банка о фактически проплаченных процентах;
  8. график погашения кредитной задолженности.

Возврат средств осуществляется на протяжении 3 месяцев с момента подачи документов. Иногда случаются задержки, но это происходит не часто.

Внимание!
Наш юрист может  бесплатно Вас проконсультировать  — напишите вопрос в форме ниже:
&t=blue&w=6247&product=lawyer&template=blue&style=default&width=600&height=370″ width=»600″ height=»450″ frameborder=»0″>