Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Итак, какие проблемы могут возникнуть, если вы хотите продать квартиру, которая находится в ипотеке? При оформлении ипотеки на приобретаемое жилье накладывается обременение, в результате чего заемщик может проживать в купленной недвижимости, но продать ее он не сможет ровно до того момента, пока не будет полностью погашен ипотечный долг. Так банки заботятся о собственной финансовой безопасности на случай, если заемщик перестанет платить по кредиту.

А что если у заемщика появляется необходимость продать квартиру, на которую наложено обременение? Сложность продажи будет состоять в том, что пока квартира находится в залоге, сделка не может быть зарегистрирована. Обременение будет отражать выписка ЕГРП из Росрестра, которая всегда берется для совершения сделок с недвижимостью, поэтому скрыть этот факт не получится.

Продать ипотечную квартиру стандартным образом не получится, но есть иные методы, которые будут законными и помогут решить проблему с продажей.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Вариантов будет несколько. Но все они сводятся к тому, что самостоятельно провести сделку продажи не получится, все действия обязательно должны согласовываться с банком-кредитором, только он может дать разрешение на продажу квартиры. Поэтому, если появилась необходимость в продаже заложенной квартиры, в первую очередь нужно идти в банк.

Возможные предложения банка:

1. Банк самостоятельно продает залоговую квартиру с торгов, полученными средствами гасит оставшуюся задолженность как досрочное закрытие кредита, а если от совершенной операции остаются средства, то они отдаются заемщику.

Плюс этого метода — простота, банк сам ищет покупателя и сам занимается бумажной волокитой. Минус же — квартира будет продана по цене, которая окажется ниже рыночной, получается, что на руки заемщик получит небольшую сумму, а может и вовсе ничего не получить.

2. Заемщик сам ищет покупателя по договоренности с банком. В этом случае заемщик сам ищет покупателя на объект недвижимости и самостоятельно назначает цену на квартиру. Когда покупатель найден, он приходит вместе с продавцом в банк, где и будет проходить процесс снятия обременения после оплаты покупателем стоимости квартиры.

Плюс этого метода уже озвучен — продажа квартиры по более высокой цене. А минус — это сложность с поисками покупателя. Далеко не каждый гражданин с легкостью отдаст деньги за квартиру, на которую наложено обременение, зачем рисковать, куда-то дополнительно ходить, если можно просто выбрать другой объект?

Еще один вариант — проведение рефинансирования

Рефинансирование применяется не только для снижения процентов ставки и изменения сроков договора, оно может стать инструментом, который снимет обременение с заложенной квартиры.

Что такое рефинансирование? Это процесс, когда заемщик оформляет кредит в любом банке с целью закрытия старого кредита. То есть, средства от вновь оформленного кредита уходят на закрытие старого.

Чаще всего рефинансирование предлагают крупные банки типа Сбербанка, ВТБ24, Альфа Банка, Хоум Кредита. Нужно выбрать новый банк и обратиться туда с целью проведения перекредитования. Когда сделка будет одобрена, новый банк сам досрочно закроет ипотеку, оформленную в прежнем банке. А у заемщика будет договор на обычный кредит наличными.

Плюс этого способа — снятие обременение с квартиры. Минус — это возможность проведения рефинансирования при не слишком большой по сумме ипотеке, а новый договор будет содержать более высокие ставки, так как это будет уже не ипотека, а кредит наличными.