Как получить кредит на квартиру?
Определившись со своими жизненными планами и финансовыми возможностями на ближайшие 15-20 лет, можно приступить к штурму банков для получения кредита на квартиру. Многих потенциальных заемщиков изначально пугает риск переплат. Однако, учитывая темп роста цен на недвижимость и относительную стабильность банковских процентов по ипотеке, можно не сомневаться – кредит на квартиру является выгодной для обеих сторон сделкой. Особенно если вы живете в съемной квартире и платите «в никуда» приличные деньги, зачастую равные среднему ежемесячному платежу по ипотеке.
Какой кредит лучше взять для покупки квартиры
В идеале лучший кредит – это тот, где требуется небольшой пакет документов, а величина процентов стремится к нулю. На самом деле у банков практически равные условия по ипотечным программам, с незначительными различиями. Так что здесь скорее правило «лучший кредит – это тот, который дают». А вот касательно валюты кредита все однозначно: всегда берите ипотеку в той валютной единице, которая является основным источником вашего дохода. Каким бы привлекательным вам ни казался кредит в евро или долларах, вы сильно рискуете в случае кризиса, получая зарплату в рублях.
С чего начать?
Не стоит останавливать свой выбор на одном банке и упорно добиваться получения ипотеки именно в нем, пусть даже в нем удалось оформить кредит на квартиру вашим лучшим знакомым. Лучше всего пройтись по нескольким финансовым учреждениям и получить в каждом исчерпывающую консультацию у сотрудника банка. Выбрав подходящие вам условия кредитования, не ленитесь, сделайте несколько пакетов документов и подайте их в несколько банков одновременно. Это существенно увеличивает шансы на получение положительного решения по ипотеке.
Прошерстите сайты банков, заслуживающих доверия и славящихся хорошими ипотечными программами. У подавляющего большинства из них можно оформить заявку онлайн на получение ипотеки. Сделайте несколько таких заявок. Если банки увидят в вас потенциального надежного заемщика, то в течение нескольких суток, а то и часов вы получите их предварительное положительное решение. Однако на то оно и предварительное, что не означает стопроцентную готовность банка сразу оформить вам ипотеку.
Кстати, зачастую уже в предварительном решении банки указывают срок, сумму и процентную ставку, на которую вы можете рассчитывать с указанными доходами. В любом случае это уже на шаг ближе к мечте. Пройдя этот этап, готовьте все указанные банком документы для подачи оффлайн. Подавайте их во все банки, где вы получили положительное предварительное решение. А потом уже сами будете выбирать, с каким банком вам выгоднее сотрудничать.
Сколько можно взять
Однозначно размер ипотеки зависит от размера ваших доходов или стоимости жилья, которое вы готовы предоставить в залог банку, если таковое уже есть во владении. Кроме того, на сумму ипотеки влияют и такие критерии как наличие/отсутствие высшего образования, общий трудовой стаж и время работы на последнем месте, безукоризненная/плохая кредитная история, состав семьи, совокупный семейный доход, занимаемая должность, владение ценными бумагами, акциями, наличие депозитов, ценного движимого и недвижимого имущества и прочее.
Предварительную сумму ипотеки легко просчитать на сайте банка на ипотечном калькуляторе. Для этого придется заполнить форму с рядом параметров, и программа выдаст вам предварительный размер кредита, на который вы можете рассчитывать. Он не является окончательным и подлежит корректировке в большую или меньшую сторону после того, как вы предоставите банку все необходимые сведения о себе.
Кстати, если банк все же посчитает заявленную вами сумму ипотеки завышенной и несоответствующей вашим доходам, можно взять кого-нибудь созаемщиком. В его качестве может выступать как супруг (некоторые банки другие варианты даже не рассматривают), так и любой человек, которому вы безгранично доверяете. Пакет документов на созаемщика предоставляется тот же, что и на вас.
Какие нужны документы
Получив предварительное согласие банка, начинайте собирать документы. Из обязательных, как правило, требуют оригиналы и копии паспорта, свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей, диплома, военного билета и водительского удостоверения (при их наличии). Вместо оригинала трудовой книжки предоставляется ее копия, заверенная работодателем. И, разумеется, оригиналы справок и документов, подтверждающих размер доходов.
Банки прекрасно понимают, что не все заемщики могут предоставить только «белые» доходы, которые указываются в справке по форме 2-НДФЛ. Чаще банкам приходится верить клиентам на слово, иначе их количество было бы в разы меньше. И тогда на выручку приходит справка о доходах «по форме банка», в которой работодатель может вам «нарисовать» практически любую цифру. Однако не стоит забывать, что к клиентам с официально подтвержденными доходами финансовые учреждения относятся более лояльно, всячески поощряя их большей суммой кредита, более низкими процентными ставками и увеличенными сроками выплат.
Чем большую сумму ипотеки вы хотите заполучить в банке, тем больше доходов вы должны показать. Здесь сгодится все: доходы от сдаваемых в аренду квартир, домов, гаражей, дач, земельных участков; прибыль от ценных бумаг, паев в инвестфондах, бизнеса и т.п. Но все эти дополнительные доходы должны быть официально подтверждены.
Безукоризненная кредитная история поможет вам повысить свой кредит доверия у банка. Если ее нет в бюро кредитных историй, то предоставьте банку сами все исполненные договора по кредитам, не забыв сопроводить справками о их полном погашении. Плохая кредитная история может повысить вам процентную ставку по ипотеке, урезать сроки погашения, а то и вовсе стать причиной отказа.
На основании всех поданных документов оформляется заявка на оформление ипотеки и анкета заемщика, которые зачастую объединяются в один документ.
Уже после получения согласия банка на заключение ипотечного договора надо будет предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Они мало чем отличаются от тех, которые требуются при обычной покупке дома/квартиры.
В какие сроки банком принимается решение о выдаче ипотеки
После получения от вас полного пакета документов банку обычно хватает нескольких дней, максимум недели, для принятия решения. Если у обеих сторон нет противоречий по поводу суммы ипотеки, процентной ставке и срокам погашения, заемщик получает «одобрение кредита» – согласие банка на заключение ипотечного договора. После этого можно приступать к поиску подходящей квартиры, хозяину которой банк и перечислит деньги за покупку после оформления недвижимости на заемщика и заключения договора ипотеки.
Хорошо, если квартира уже есть на примете. Если же нет, то ничего страшного, срок одобрения колеблется в разных банках от 2 месяцев до полугода. Именно в эти временные рамки, в течение которых остается в силе решение банка о выдаче вам займа, и следует уложиться с поиском подходящего варианта. Упрощенным вариантом будет предоставление в залог той недвижимости, которая уже имеется во владении.
Немаловажно, что найденная недвижимость должна полностью удовлетворять всем требованиям банка и страховой компании, предъявляемым к залогу. Основное условие – не вызывающая сомнений ликвидность квартиры (дома, коттеджа). Ведь в случае неуплаты по кредиту банку придется ее продавать. Поэтому придется обратиться к оценщику для установления реальной стоимости недвижимости, независимо от цены, выставленной продавцом. Документ, подтверждающий стоимость, предоставляется вами в банк. Услуги оценщика не бесплатны, так что заранее включите их в свои статьи расходов.
Не забывайте, что непременным условием передачи квартиры в вашу собственность является ее обязательное страхование. У страховой компании тоже есть определенные требования к приобретаемой недвижимости, иногда они отличаются от банковских. О них лучше узнать заблаговременно, чтобы оформление ипотечного договора не затянулось.
Все предоставленные вами документы на недвижимость проходят в банке тщательную проверку, по времени это обычно составляет не больше недели. Как только банк убедится в том, что все в порядке, и все формальности соблюдены, начинается заключительный этап – подготовка договоров ипотеки и страхования жилья. Эта схема давно отлажена и поэтому редко затягивается больше нескольких дней. Подписание договоров идет в следующем порядке: сначала ипотечный договор, затем договор купли-продажи, а завершает сделку договор со страховой компанией.
Все, жилье ваше!